按照国家相关规定，购买或者出售普通住房，契税税率为房款的1.5%，非普通住房为3%。但近日记者在走访中发现，由于房价上涨较快，普通住房标准没有及时调整，导致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。这使得小户型的购买者，也需要承担双倍的契税。

　　一套几十平的蜗居小房，仅因为普通住房标准几年来未变，转眼间就“被豪宅”。这种荒谬之事，尤其是在房价上涨快的一线城市特别突出，北京、上海、武汉等都普遍存在，已成为影响居民购房的公共问题。

　　依据现行制度，一般而言，普通住房标准界定需满足三个前提条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。由于前两项条件比较固定，所以，最后一款就成了决定“普通住房”的主要参考因素。

　　普通住房与非普通住房，虽然只有一字之别，但却关系到每个普通老百姓的切身利益，倘若购房者分别按两个标准上缴契税差额，少的几千元，多的则需上万元。这对于大多数家庭来讲，是一笔数量可观的购房开支。

　　现实的情况是，尽管国家接连采取史上最严厉的房地产调控政策，但由于普通住房标准界定已实施多年，全国很多地方没有与时俱进，及时调整标准，特别经历了近年两年价格全面上涨后，这项公共政策覆盖面变得越来越低，目前城市里的绝大部分房源几乎享受不到这项优惠政策。同策咨询研究机构一项研究发现，普通住房的标准覆盖面标准出台前成交比例为25%左右，而在经历了2009年来的大行情后，普通住房的成交占比跌到了5%左右，将来的覆盖面可能更低。

　　普通住房标准界定的严重滞后，一方面意味着除了投资、投机性客户之外，相当部分首次置业的刚需客户和较高比例的二次置业的改善型客户，也被判定为“非普通住房”的需求客户，这使这项公共政策失去精准性。

　　对于普通住房标准界定，大部分业内人士包括专家学者，大都赞同动态化管理模式，采用以实际购房时的交易价为基础，每年调整一次。可是，调整标准需要税务、财政、物价、建设等多家部门综合协调后，才可能出台实施。这样出台方式虽然公平合理，但要履行各种程序，时间战线过长，这势必加大制度成本，影响执行效率。

　　笔者觉得，在普通住房标准界定上，何不把复杂的问题简单化，取消价格限制条款，只要符合容积率和面积两项标准，就可以界定成普通住房。实际上，这样的规定，南京市早在2009年已开始实施，该市规定建筑容积率1.0(含)以上、单套建筑面积144平方米(含)以下的，就算作普通住房，房价不再作为认定标准。南京市的做法，可以向全国推广开来，这不仅符合让利于民的宗旨，让这项政策充满公平正义，也可有效规避购房者各种偷税行为。